Раздел нежилого здания, помещения на два, или несколько помещений.
Объединение жилых и нежилых помещений в одно.

Если Вам необходимо разделить юридически ваше нежилое здание или большое помещение на два, три, или несколько помещений, в большинстве случаев понадобится проект перепланировки, после чего кадастровый инженер составляет технический план(ы), завершающим этапом является оформление раздела в Росреестре, т.е. регистрация в Кадастре и права собственности в ЕГРН. Та же процедура Вас ждет если необходимо объединить квартиры или нежилые помещения в одно. Так как в Центре оформления недвижимости «МК-Град» есть свое проектное бюро с СРО, аттестованные кадастровые инженеры, и юристы, занимающиеся регистрацией в Росреестре-мы всегда сможем Вам помочь от начала и до конца под ключ!

 В определенных ситуациях возникает юридическая необходимость:

• разделить нежилое здание или помещение на два, три и более;
• объединить два или несколько помещений в одно.

Примечание: при объединении жилых квартир даже при малейшем изменении их технических параметров потребуется разработать проект перепланировки и согласовать его в жилищной инспекции (в Москве – это Мосжилинспекция).

Существует особый регламент раздела или объединения, который в первую очередь зависит от того, в каком здании они находятся. Возможность проведения этой процедуры не зависит от габаритов – будь то небольшие комнаты для объединения или большое здание для раздела.

Существует несколько причин для раздела или объединения комнат. Основанием для раздела или объединения является решение собственника – если он единственный правообладатель, либо соглашение собственников – если правообладателей двое и более.

Когда нужно объединить или разделить помещения?

Если у вас в собственности большое помещение или здание, то для того, выгодно продать или сдать в аренду небольшие отдельные объекты, нужно разделить большую площадь на обособленные комнаты, которые в дальнейшем будут иметь свой отдельный кадастровый номер и зарегистрированное право собственности на каждое из них. Имеют место быть ситуации, когда, наоборот, необходимо объединить малые объекты в один большой. В таком случае они будут сняты с кадастрового учета и утратят свои права собственности, а взамен Росреестром будет образован новый объект со своим новым кадастровым номером и зарегистрированным правом собственности.

Как объединить или разделить помещения?

В целом, раздел или объединение осуществляется за три шага:

• определение границ новой учетной единицы недвижимости (или нескольких);
• составление проекта перепланировки (при необходимости);
• оформление технических планов;
• государственный кадастровый учет и регистрация права на новое объекты.

Шаг 1. Определение границ

Для любого вновь образованного помещения должны соблюдаться четыре условия:

• общая площадь образуемых объектов должна быть равна площади исходных;
• контур образуемых комнат должен совпадать с контуром исходных;
• новое помещение должно быть обособлено и изолировано.

Под обособленностью имеется в виду, что комната должна быть со всех сторон огорожена строительными конструкциями, выполняющими несущие и/или ограждающие функции.

Под изолированностью понимается возможность исключить доступ в помещение собственников соседних объектов (например, путем запирания межкомнатной двери на ключ).

По требованию Росреестра изолированная недвижимость также должна иметь отдельный вход и не использоваться для доступа в другие комнаты.

Шаг 2. Подготовка проектной документации на перепланировку (в определенных случаях)

В случаях, когда при объединении или разделе объектов невозможно обойтись без изменения их конфигурации (любое изменение: снос стены, возведение стены, образование дверных проемов и арок или, наоборот, их закладывание) влечет за собой обязательное изготовление проекта перепланировки. Но если при разделе здания или объединении нежилых строений все же есть возможность обойтись без изменения конфигурации, проектная документация не понадобится.

Шаг 3. Оформление технических планов

Технический план в связи с объединением или разделом должен подготовить кадастровый инженер, имеющий аттестат Росреестра и членство в СРО кадастровых инженеров.

В такой технический план включаются сведения:

• площадь и расположение образуемых помещений;
• кадастровые номера исходных объектов.

Документом-основанием для технического плана является декларация об объекте недвижимости. На каждое новое помещение подготавливается отдельная декларация. Примечание: если обязателен Акт жилищной инспекции, и/или проектная документация, декларация не требуется.

Декларацию должен составить и подписать правообладатель исходного помещения.

Кроме неё для подготовки технического плана нужны документы:

• решение/ соглашение собственника (-ков);
• правоустанавливающие документы;
• выписки из ЕГРН;
• поэтажный план и экспликация БТИ.

Шаг 4. Государственный кадастровый учет и регистрация прав в Росреестре

Чтобы разделить или объединить недвижимость, нужно подать заявление в Росреестр с обязательным приложением технического плана.

В Росреестре заявление с техническими планами проходит проверку кадастрового учета и ЕГРН, после чего новый объект (объекты) ставятся на кадастровый учет и проходят госрегистрацию, а вы получаете выписки из ЕГРН на образованные в результате раздела или объединения объекты.

В нашу работу входит:

• получение выписки на исходное помещение, а также графики из Кадастра;
• заказ техпаспорта БТИ или проведение замеров;
• проект перепланировки и техническое заключение от нашего проектного бюро (при необходимости)
• согласование перепланировки с получением акта из жилищной инспекции (в случае, если нежилое помещение (-ия) находится (-ятся) в жилом доме;
• заполнение деклараций об объекте недвижимости;
• подготовка технических планов;
• оформление в Росреестре и получение новой выписки (-ок) из ЕГРН на вновь образованный (-ые) объект (-ы).

В компании «МК-Град» есть свое проектное бюро с СРО, которое при необходимости в кратчайшие сроки составит проект перепланировки и техническое заключение. В нашем штате – аттестованные Кадастровой палатой Росреестра кадастровые инженеры, а также опытные юристы, которые без проблем и приостановок зарегистрируют в Росреестре вновь образованное (при объединении) помещение или зарегистрируют два и более объекта (в случае раздела).